Налогообложение сделок, заключаемых риэлторской фирмой

Рассмотрим вопросы налогообложения сделок, совершаемых рилторскими фирмами, в основном это два налога – на доходы с физических лиц и на прибыль с организаций. Помимо налогообложения сделок, в процессе обеспечения деятельности, риэлторская фирма обязана уплачивать и другие налоги, например, единый социальный налог, сбор, оплачиваемый в пенсионный фонд. Рассмотрим более подробно отдельные вопросы налогообложения риэлторских фирм.

Например, такая ситуация: риэлторская фирма по договору найма жилого помещения с физическим лицом использует помещение под офис. Может ли фирма учесть произведенные расходы по оплате аренды помещения при расчете налога на прибыль? Нужно ли удерживать НДФЛ с выплат арендодателю?

Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13 %. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (подп. 2 п. 1 ст. 226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией.

Следует также отметить, что в соответствии с п. 5 ст. 226 НК РФ организация удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендного платежа. Кроме того, организация также обязана перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода. Если же организация осуществляет арендный платеж по безналичному расчету, то оплата налога производится не позднее дня перечисления дохода со счета организации на лицевой счет физического лица.

Расходы фирмы на аренду офиса, безусловно, можно признать обоснованными и имеющими стоимость, выраженную в денежной форме.

Офис снимается фирмой для того, чтобы в нем осуществлять деятельность, направленную, согласно уставным документам предприятия, на извлечение дохода. Поэтому расходы на аренду офиса можно считать произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В вопросе указано, что между фирмой-нанимателем и физическим лицом – наймодателем заключен договор найма жилого помещения (квартиры) под производственное помещение (офис). Согласно ЖК РФ предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Статья 168 ГК РФ трактует это как ничтожную сделку, что делает такой договор недействительным. Поэтому расходы по такому договору признаются документально неподтвержденными, а значит – не способными уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль фирмы.

Для того чтобы на величину таких расходов можно было уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, квартиру физического лица-наймодателя необходимо перевести в нежилой фонд, что возможно согласно ЖК РФ.

Другая, ни менее распространенная ситуация, когда налоговая служба требует уплаты налога с дохода, который присужден в пользу риэлторской фирмы, но фактически не оплачен (исполнительное производство не дало результатов). В налогооблагаемый доход предпринимателя суммы штрафов (пеней, неустоек) за нарушение стороной по договору условий договора включаются только после их получения налогоплательщиком от должника.

Из материалов дела следовало, что на основании решения арбитражного суда по другому делу истцу причитались от недобросовестного контрагента по договорным обязательствам сумма долга и штраф. Однако решение суда не было исполнено из-за отсутствия у должника денег и иного имущества.

Истец не включил в состав совокупного дохода присужденную, но не полученную сумму.

Налоговый орган в своих доводах о применении финансовых санкций сослался на следующее. В соответствии с п. 14 Положения о составе затрат в состав внереализационных доходов индивидуального предпринимателя должны включаться присужденные или признанные должником штрафы, пени, неустойки за нарушение условий хозяйственных договоров, а также доходы от возмещения причиненных убытков.

Налоговая инспекция полагала, что эта норма распространяется в полном объеме и на индивидуального предпринимателя и для целей налогообложения не имеет значения факт, получены ли им указанные денежные средства.

Арбитражный суд не поддержал позицию налогового органа.

Так как индивидуальный предприниматель названных доходов не получил, обязанности по уплате налога в бюджет у него не возникло. Поэтому применение финансовых санкций в данном случае признано арбитражным судом незаконным.

Возможно ли применение упрощенной системы налогообложения в деятельности по строительству жилых домов? Однозначный ответ на данный вопрос дан в письме Управления налогообложения малого бизнеса МНС РФ от 7 мая 2004 г. «Об упрощенной системе налогообложения».

Перечень расходов, принимаемых при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому налогоплательщиками в связи с применением упрощенной системы налогообложения, установлен п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Расходы по строительству объектов основных средств и расходы на приобретение и достройку объектов незавершенного строительства в вышеуказанный перечень расходов не включены.

Исходя из этого, в случае, когда объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налогоплательщики при применении упрощенной системы налогообложения не вправе при исчислении налоговой базы уменьшать сумму полученных доходов на расходы по строительству объектов основных средств и достройке объектов незавершенного строительства.

В частности, для торговых организаций к материальным расходам относятся все виды расходов, предусмотренные п. 1 ст. 254 НК РФ, за исключением расходов на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада налогоплательщика – покупателя товаров в случае, если эти расходы не включены в цену приобретения этих товаров. Вышеуказанные расходы на доставку товаров не могут быть включены в состав расходов, учитываемых при исчислении единого налога, взимаемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в связи с тем, что данные расходы поименованы также в ст. 320 НК РФ, которая не учитывается при применении упрощенной системы налогообложения.

Порядок исчисления налога на прибыль регламентирован гл. 25 НК РФ. Правила определения налоговой базы по доходам, полученным участниками договора простого товарищества, особо оговариваются ст.278 НК РФ.

Внесение вклада в простое товарищество. Передача имущественных прав в качестве вклада в совместную деятельность не создает у участников простого товарищества объекта обложения налогом на прибыль в виде дохода от реализации, а также внереализационного дохода (в последнем случае отсутствует субъект налоговых правоотношений, поскольку простое товарищество не образует юридического лица) (п.1 ст.278 НК РФ). Указание на отсутствие реализации в данной ситуации есть и в подп.4 п.3 ст.39 НК РФ.

Это объясняется прежде всего тем, что при передаче вклада в простое товарищество не происходит передачи объекта сделки другому лицу (что должно иметь место при реализации согласно п.1 ст.39 НК РФ), и, следовательно, обязанность по уплате налога на прибыль не возникает.

Получение помещений. Исходя из положений п. 1 ст. 44 НК РФ о том, что обязанность по уплате налога возникает при наличии оснований, установленных Налоговым кодексом, следует определить, образуется ли у компании при осуществлении указанной операции объект обложения налогом на прибыль.

Согласно п. 9 ст. 250 и п.4 ст. 278 НК РФ полученные помещения будут являться с точки зрения обложения налогом на прибыль внереализационным доходом и повлекут в силу п. 1 ст. 247 и подп. 2 п. 1 ст. 248 НК РФ обязанность общества по уплате налога.

Анализ положений п.9 ст.250 НК РФ, подп.5 п.4 ст.271 НК РФ, а также ст.278 НК РФ позволяет сделать вывод, что доход считается полученным в том отчетном (налоговом) периоде, в котором он распределен между участниками договора простого товарищества. По нашему мнению, возможно следующее толкование понятия «распределение дохода».

Участник товарищества, осуществляющий учет его доходов и расходов для целей налогообложения, обязан определять нарастающим итогом по результатам каждого отчетного (налогового) периода доход каждого участника товарищества пропорционально его доле, установленной соглашениями (п.3 ст.278 НК РФ). При этом исходя из указанной нормы участник, ведущий учет, ежеквартально в срок до 15-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом, должен сообщать компании о суммах, причитающихся (распределяемых) доходов.

Использование слова «причитающихся» и анализ п. 5 ст. 278 НК РФ (в котором говорится о фактически полученных при распределении и учтенных ранее доходах) позволяет сделать вывод, что законодатель не связывает фактическое получение дохода с его признанием в целях налогообложения. Это соответствует также и общей сути метода начисления, указанной в п. 1 ст. 271 НК РФ (доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления имущества). Следовательно, внереализационный доход в виде построенных квартир должен признаваться в том отчетном (налоговом) периоде, в котором в результате совместной деятельности был получен доход, подлежащий распределению (но еще не распределенный).

Однако в нашем случае доход в виде квартир, подлежащих распределению, будет считаться полученным только с момента госрегистрации права общей долевой собственности (абз. 1 п. 1 ст. 1043 ГК РФ). Это объясняется тем, что все права на недвижимое имущество подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции (п.1 ст. 131 ГК РФ). Право собственности (в т. ч. общей) на недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Следовательно, внереализационный доход в виде недвижимости, построенной в результате совместной деятельности, будет считаться полученным в момент госрегистрации права общей долевой собственности. До этого момента у налогоплательщика отсутствует экономическая выгода в смысле ст. 41 НК РФ (поскольку он не имеет возможности в полной мере беспрепятственно использовать свои права (распоряжения и пр.).

По нашему мнению, изложенная позиция основана на системном толковании норм, регулирующих момент признания рассматриваемого дохода, что позволяет наиболее полно учесть волю законодателя.

При этом мы допускаем возможность предъявления претензий со стороны налоговых органов, поскольку согласно п. 3 ст. 278 НК РФ участник простого товарищества – налогоплательщик должен отражать в качестве внереализационного дохода на последнюю дату каждого отчетного периода причитающуюся ему стоимость создаваемого имущества (даже если объект находится еще в стадии строительства). Указанная позиция не основана на действующем законодательстве, так как дохода в натуральном виде еще не возникло. Имеющееся имущество представляет собой стоимость затрат участников и не является экономической выгодой согласно ст. 41 НК РФ.

В рассматриваемой ситуации под «ценой сделки» следует понимать оценку участниками простого товарищества распределяемых завершенных строительством жилых и нежилых помещений. Если между участниками достигнуто соглашение о цене недвижимости, подлежащей разделу, то налоговые органы могут применить ст. 40 НК РФ. То есть в случае, когда цена помещений, примененная сторонами договора инвестирования, отклоняется более чем на 20 % от рыночной цены идентичных (однородных) объектов, налоговый орган вправе вынести решение о доначислении налога и пеней исходя из рыночных цен. Однако правильность применения цен может быть проверена только в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 40 НК РФ (при отклонении более чем на 20 % от цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) объектам в пределах непродолжительного периода времени; по сделкам между взаимозависимыми лицами и пр.). Отсутствие указанных случаев означает, что участники простого товарищества правильно рассчитали базу по налогу на прибыль.

В случае если сторонами инвестиционного договора не будет достигнуто соглашение по вопросу оценки распределяемых квартир, то, по нашему мнению, их оценка во избежание налоговых рисков должна быть осуществлена исходя из уровня рыночных цен по правилам ст. 40 НК РФ.

При этом следует иметь в виду, что указанный выше внереализационный доход в натуральной форме будет подлежать налогообложению только в части его превышения над первоначальным взносом участника простого товарищества. Первоначальным взносом является стоимость имущества, имущественных прав при взносе их в совместную деятельность по стоимости, отраженной в налоговом учете у передающей стороны (ст. 277, 278 НК РФ).

Для исчисления налога на прибыль с точки зрения налогового учета, так же как и гражданского законодательства, оценка стоимости вклада участника простого товарищества имеет значение только для последующего распределения получаемых доходов. Гражданско-правовая норма, регламентирующая порядок оценки вкладов (ст.1042 ГК РФ), является по своей природе диспозитивной, то есть отсутствие такого соглашения не влечет негативных последствий для сторон. Вклады считаются равными и не подлежат денежной оценке в связи с тем, что ст.1042 ГК РФ по своему содержанию свидетельствует об определимости этого условия и необязательности его отражения в договоре (см. также постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 марта 2001 г. № ФО8-0356/2001).

Как мы указывали выше, операция по внесению вклада в простое товарищество не подлежит налогообложению. Внереализационным доходом, облагаемым налогом на прибыль, является получение компанией помещений по окончании строительства. При этом отсутствие в договоре стоимости вкладов, но наличие порядка распределения доходов, получаемых в результате совместной деятельности, не противоречит действующему законодательству РФ.

Следовательно, указание в инвестиционном договоре на оценку вносимого компанией в простое товарищество права аренды земельного участка не является обязательным для целей налогового учета.

Не будут относиться к доходам фирмы, доходы, полученные от услуг оказанных членам семьи, если только с ними не было заключено гражданско-правового договора на оказание услуг.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки.

Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов за этот же налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю.

При получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме (т. е. в виде недвижимого имущества), налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен. При этом в стоимость таких товаров (работ, услуг) включается соответствующая сумма налога на добавленную стоимость, акцизов.

Риэлторская фирма может участвовать в инвестировании строительства жилых комплексов, при этом, возможна и такая форма участия как организация какой-либо организации (разделение ее уставного капитала на доли), именно данная организация и будет строить жилой комплекс, на долевых началах в качестве одного из учредителей данной организации может выступать индивидуальный предприниматель без образования юридического лица – риэлторская фирма. В таком случае, риэлторская фирма будет получать дивиденды от участия в данной организации.

Риэлторская фирма может иметь дело и с ценными бумагами, в частности, например в ипотеке.

Доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг определяется как сумма доходов по совокупности сделок с ценными бумагами соответствующей категории, совершенных в течение налогового периода, за вычетом суммы убытков. Доход (убыток) по операциям купли-продажи ценных бумаг, в том числе инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, определяется как разница между суммами доходов, полученными от реализации ценных бумаг, и документально подтвержденными расходами на приобретение, реализацию и хранение ценных бумаг, фактически произведенными налогоплательщиком (включая расходы, возмещаемые профессиональному участнику рынка ценных бумаг, управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд), либо имущественными вычетами, принимаемыми в уменьшение доходов от сделки купли-продажи.

Согласно ст. 216 НК РФ налоговым периодом признается один год.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

• бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг, топлива или соответствующего денежного возмещения;
• возмещением иных расходов, включая расходы на повышение профессионального уровня работников;
• исполнением налогоплательщиком трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность и возмещение командировочных расходов);
• работодателями членам семьи умершего работника или работнику в связи со смертью члена (членов) его семьи;
• налогоплательщикам, пострадавшим от террористических актов на территории Российской Федерации, независимо от источника выплаты;
• налоговые вычеты, применяемые относительно данного налога устанавливаются ст. 218 НК РФ.

Налоговый вычет в размере 600 рублей за каждый месяц налогового периода распространяется на:

• каждого ребенка у налогоплательщиков, на обеспечении которых находится ребенок и которые являются родителями или супругами родителей;
• каждого ребенка у налогоплательщиков, которые являются опекунами или попечителями, приемными родителями.

Указанный налоговый вычет действует до месяца, в котором доход налогоплательщиков, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, представляющим данный стандартный налоговый вычет, превысил 40000 рублей. Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 40000 рублей, налоговый вычет не применяется.

Налоговый вычет, установленный настоящим подпунктом, производится на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, студента, курсанта в возрасте до 24 лет у родителей и (или) супругов родителей, опекунов или попечителей, приемных родителей.

Указанный налоговый вычет удваивается в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, а также в случае, если учащийся очной формы обучения, аспирант, ординатор, студент в возрасте до 24 лет является инвалидом I или II группы.

Вдовам (вдовцам), одиноким родителям, опекунам или попечителям, приемным родителям налоговый вычет производится в двойном размере. Предоставление указанного налогового вычета вдовам (вдовцам), одиноким родителям прекращается с месяца, следующего за месяцем вступления их в брак.

Указанный налоговый вычет предоставляется вдовам (вдовцам), одиноким родителям, опекунам или попечителям, приемным родителям на основании их письменных заявлений и документов, подтверждающих право на данный налоговый вычет. При этом иностранным физическим лицам, у которых ребенок (дети) находится (находятся) за пределами Российской Федерации, такой вычет предоставляется на основании документов, заверенных компетентными органами государства, в котором проживает (проживают) ребенок (дети).

Право на получение указанного социального налогового вычета распространяется на налогоплательщиков, осуществлявших обязанности опекуна или попечителя над гражданами, бывшими их подопечными, после прекращения опеки или попечительства в случаях оплаты налогоплательщиками обучения указанных граждан в возрасте до 24 лет на дневной форме обучения в образовательных учреждениях.

Указанный социальный налоговый вычет предоставляется при наличии у образовательного учреждения соответствующей лицензии или иного документа, который подтверждает статус учебного заведения, а также представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы за обучение.

В сумме, уплаченной налогоплательщиком в налоговом периоде за услуги по лечению, предоставленные ему медицинскими учреждениями Российской Федерации, а также уплаченной налогоплательщиком за услуги по лечению супруга (супруги), своих родителей и (или) своих детей в возрасте до 18 лет в медицинских учреждениях Российской Федерации (в соответствии с перечнем медицинских услуг, утверждаемым Правительством РФ), а также в размере стоимости медикаментов (в соответствии с перечнем лекарственных средств, утверждаемым Правительством РФ), назначенных им лечащим врачом, приобретаемых налогоплательщиками за счет собственных средств. Общая сумма социального налогового вычета не может превышать 38 000 рублей.

По дорогостоящим видам лечения в медицинских учреждениях Российской Федерации сумма налогового вычета принимается в размере фактически произведенных расходов. Перечень дорогостоящих видов лечения утверждается постановлением Правительства РФ.

Вычет сумм оплаты стоимости лечения предоставляется налогоплательщику, если лечение производится в медицинских учреждениях, имеющих соответствующие лицензии на осуществление медицинской деятельности, а также при представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы на лечение и приобретение медикаментов.

Указанный социальный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику, если оплата лечения и приобретенных медикаментов не была произведена организацией за счет средств работодателей. Социальные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче налоговой декларации в налоговый орган налогоплательщиком по окончании налогового периода.

Общая сумма налога представляет собой сумму, полученную в результате сложения сумм налога. Общая сумма налога исчисляется по итогам налогового периода применительно ко всем доходам налогоплательщика, дата получения которых относится к соответствующему налоговому периоду. Сумма налога определяется в полных рублях. Сумма налога менее 50 копеек отбрасывается, а 50 копеек и более округляются до полного рубля.

Налоговая декларация по данному налогу представляется в срок до 30 апреля каждого года. В налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.

Рассмотрим более подробно налог, уплачиваемый с прибыли организаций. Данный налог уплачивают все риэлторские фирмы, которые зарегистрированы в качестве юридических лиц (организаций). Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций (далее– налог) признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

Статьей 248 НК РФ устанавливаются виды доходов.

Доходы определяются на основании первичных документов и документов налогового учета. Имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги). Полученные налогоплательщиком доходы, стоимость которых выражена в иностранной валюте, учитываются в совокупности с доходами, стоимость которых выражена в рублях. Полученные налогоплательщиком доходы, стоимость которых выражена в условных единицах, учитываются в совокупности с доходами, стоимость которых выражена в рублях. Пересчет указанных доходов производится налогоплательщиком в зависимости от выбранного в учетной политике для целей налогообложения метода признания доходов.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Риэлторская может иметь реализационные доходы, поскольку может не по поручению клиента, а в своих интересах продавать имущественные права на объекты недвижимого имущества. Только в этих случаях риэлторская фирма может иметь доходы от реализации. Во всех других случаях, когда риэлторская фирма занимается оказанием услуг, но сама не получает прибыль для себя от сделок с недвижимым имуществом клиента, то вознаграждение, оплачиваемое клиентом, будет являться внереализационным доходом.

При определении налоговой базы не учитываются следующие доходы:

• в виде имущества, имущественных прав и (или) неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в пределах первоначального взноса участником договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемником в случае выделения его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества;
• в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;
• в виде сумм, на которые в отчетном (налоговом) периоде произошло уменьшение уставного (складочного) капитала организации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
• в виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, которые получены ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью.

Налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

В состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и (или) реализацией.

К внереализационным расходам приравниваются убытки, полученные налогоплательщиком в отчетном (налоговом) периоде, в частности:

• в виде убытков прошлых налоговых периодов, выявленных в текущем отчетном (налоговом) периоде;
• суммы безнадежных долгов, а в случае, если налогоплательщик принял решение о создании резерва по сомнительным долгам, суммы безнадежных долгов, не покрытые за счет средств резерва;
• потери от стихийных бедствий, пожаров, аварий и других чрезвычайных ситуаций, включая затраты, связанные с предотвращением или ликвидацией последствий стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций;
• убытки по сделке уступки права требования.

Налоговой базой признается денежное выражение прибыли, подлежащей налогообложению. Доходы и расходы налогоплательщика в целях настоящей главы учитываются в денежной форме. При определении налоговой базы прибыль, подлежащая налогообложению, определяется нарастающим итогом с начала налогового периода. В случае, если в отчетном (налоговом) периоде налогоплательщиком получен убыток – отрицательная разница между доходами, определяемыми в соответствии с настоящей главой, и расходами, учитываемыми в целях налогообложения, в данном отчетном (налоговом) периоде налоговая база признается равной нулю.

Имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего. Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит налогообложению в установленном порядке. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления.

Доверительный управляющий обязан определять ежемесячно нарастающим итогом финансовый результат по доверительному управлению имуществом и представлять учредителю управления (выгодоприобретателю) сведения о полученном финансовом результате (по каждому виду доходов) для учета этого результата учредителем управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы.

Доходы учредителя доверительного управления в рамках договора доверительного управления имуществом включаются в состав его внереализационных доходов, если учредитель доверительного управления имуществом является и выгодоприобреталем. Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признаются внереализационными расходами учредителя управления.

Доходы выгодоприобретателя в рамках договора доверительного управления включаются в состав его внереализационных доходов и подлежат налогообложению в установленном порядке, если учредитель доверительного управления не является выгодоприобретателем. При этом расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, если указанным договором предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора), не учитываются учредителем управления при определении налоговой базы, но учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя.

При прекращении договора доверительного управления имущество (в том числе имущественные права), переданное в доверительное управление, по условиям указанного договора может быть либо возвращено учредителю управления, либо передано иному лицу. В случае возврата имущества у учредителя управления не образуется дохода (убытка) независимо от возникновения положительной (отрицательной) разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом.

Статьей 278 НК РФ установлены особенности уплаты налога применительно к тем доходам, которые получены риэлторской фирмой от участия в договорах простого товарищества. Не признается реализацией товаров (работ, услуг) передача налогоплательщиками имущества, в том числе имущественных прав, в качестве вкладов участников простых товариществ. В случае если хотя бы одним из участников товарищества является российская организация либо физическое лицо, являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, ведение учета доходов и расходов такого товарищества для целей налогообложения должно осуществляться российским участником независимо от того, на кого возложено ведение дел товарищества в соответствии с договором.

Доходы, полученные от участия в товариществе, включаются в состав внереализационных доходов налогоплательщиков – участников товарищества и подлежат налогообложению. Убытки товарищества не распределяются между его участниками и при налогообложении ими не учитываются. При прекращении действия договора простого товарищества его участники при распределении дохода от деятельности товарищества не корректируют ранее учтенные ими при налогообложении доходы на доходы, фактически полученные ими при распределении дохода от деятельности товарищества. При прекращении действия договора простого товарищества и возврате имущества участникам этого договора отрицательная разница между оценкой возвращаемого имущества и оценкой, по которой это имущество ранее было передано по договору простого товарищества, не признается убытком для целей налогообложения.

При уступке налогоплательщиком – продавцом товара (работ, услуг), права требования долга третьему лицу до наступления, предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа (т. е., это применяется относительно сделок по уступке прав требования квартир в незавершенном строительством доме) отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика. При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг).

При уступке налогоплательщиком – продавцом товара (работ, услуг), права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования, который включается в состав внереализационных расходов налогоплательщика.

При дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.

Налоговая ставка налога, подлежащего зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации, законами субъектов РФ может быть понижена для отдельных категорий налогоплательщиков. При этом указанная налоговая ставка не может быть ниже 13,5 процента.

К налоговой базе, определяемой по операциям с отдельными видами долговых обязательств, применяются следующие налоговые ставки:

• 15 процентов – по доходу в виде процентов по государственным и муниципальным ценным бумагам, условиями выпуска и обращения которых предусмотрено получение дохода в виде процентов, а также по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 года, и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием после 1 января 2007 года;
• 9 процентов – по доходам в виде процентов по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на срок не менее трех лет до 1 января 2007 года, а также по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года;

Налоговым периодом по налогу признается календарный год. Отчетными периодами по налогу признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Отчетными периодами для налогоплательщиков, исчисляющих ежемесячные авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли, признаются месяц, два месяца, три месяца и так далее до окончания календарного года.

В процессе осуществления риэлторской фирмой своей деятельности, некоторые сделки облагаются и налогом на добавленную стоимость. Например, если риэлторская фирма не от имени клиента и за его счет, а от своего имени продает недвижимое имущество, ранее принадлежащее риэлторской фирме на праве собственности.

Ст. 145 НК РФ предусмотрено очень важное право организаций и индивидуальных предпринимателей, они имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности один миллион рублей. Риэлторская фирма вне зависимости от организационно – правовой формы, может воспользоваться данным правом, если сумма полученных от продажи квартир (других объектов недвижимого имущества), оказания других услуг не превысила данную сумму в один миллион рублей.

Указанные уведомление и документы представляются не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого эти лица используют право на освобождение. Форма уведомления об использовании права на освобождение утверждается Министерством финансов РФ.

Организации и индивидуальные предприниматели, направившие в налоговый орган уведомление об использовании права на освобождение (о продлении срока освобождения), не могут отказаться от этого освобождения до истечения 12 последовательных календарных месяцев, за исключением случаев, когда право на освобождение будет утрачено ими. Данное право будет утрачено ими, если в течение периода, в котором организации и индивидуальные предприниматели используют право на освобождение, сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога за каждые три последовательных календарных месяца превысила один миллион рублей.

Объектом налогообложения согласно ст. 146 НК РФ, признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передачи имущественных прав.

Налоговая база при оказании риэлторской фирмой услуг определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен на данные услуги. При реализации услуг по срочным сделкам по истечении установленного договором (контрактом) срока по указанной непосредственно в этом договоре или контракте цене, налоговая база определяется как стоимость этих товаров услуг, указанная непосредственно в договоре (контракте).

При уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, или переходе указанного требования к другому лицу на основании закона, налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в общем порядке.

Налоговая база при реализации новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров. На операции по реализации услуг, оказываемых на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров и связанных с реализацией товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению.

Налоговый период устанавливается как календарный месяц. Ставка налога составляет 18 %. Применение другой налоговой ставки к операциям с недвижимым имуществом практически не возможно.

При реализации услуг налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля к цене за услугу, товар. Риэлторская фирма обязана в расчетных документах, в том числе в реестрах чеков и реестрах на получение средств с аккредитива, первичных учетных документах и в счетах-фактурах, соответствующую сумму налога выделить отдельной строкой.

При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)». При реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы). При этом на ярлыках товаров и ценниках, выставляемых продавцами, а также на чеках и других выдаваемых покупателю документах сумма налога не выделяется.